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5049元/㎡!杭州首宗租赁地块花落国企,地价仅是隔壁宅地的1/7!

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10月27日,杭州首宗“只租不售”地块——江干区彭埠单元租赁住房地块正式出让,成交楼面价仅5049元/㎡。


△网络配图


这意味着,杭州又一项培育住房租赁市场的新措施落地,以实际行动积极践行“租售并举”。


与此同时,继上海、杭州之后,全国各大城市纷纷在推动“纯租赁住房”的落地。紧随而来的还有深圳,将于11月10日也正式出让“纯租赁”地块。


值得注意的是,杭州首宗“只租不售”地块报名门槛较高,最终的报名单位仅一家,也就是成功拿地的是杭州市城东新城建设投资有限公司。


据悉,该地块未来将为市场提供超过1000套的租赁房源,预计今年年底前开工建设。


此次出让结果:

 

1、毫无悬念,5049元/㎡底价成交
杭州租赁地块,钱投集团最先“吃螃蟹”


作为杭州首宗租赁住房住宅用地,地块位于江干区彭埠单元,可建体量89898万㎡,总价为45390万元,楼面价5049元/㎡,不设溢价率上限。


彭埠租赁地块区位图(图源:浙报传媒地产研究院)

 

据悉,该租赁住房物业将严格按照“只租不售”模式管理,70年的出让年限内,受让人必须整体持有并持续出租运营。地块所建房屋全部纳入杭州市房屋租赁信息服务与监督平台管理,杭州市房管局负责房屋租赁监管。


土地年限70年,相当于需要100%自持70年。


业内人士分析:“这一模式,后续会形成完全的租赁型社区。也就是社区的群体都是租赁用户,容易实现社区管理,各类配套也会更容易导入。”


△开拍前,现场工作人员已表示:“今天仅一家单位报名,没有现场报价。”


此次出让结果毫无悬念,由于拿地门槛较高,设置竞买资格审查,杭州土拍会上的一众老面孔,均无缘得见。


记者采访了多位杭州主流房企的前期开发经理,几乎都表示:“没资格参加,也就不关注了。近期的工作重心在一些二手项目上。”


根据《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,本着充分发挥国有企业带动引领示范作用,市属国有企业先行先试的目的,该地块竞买人资格限定为市属国有企业。


最终,杭州租赁住宅用地市场最先“吃螃蟹”的,是作为杭州市政府直属国有企业杭州市城东新城建设投资有限公司。


△开拍前十分钟,报名单位才开始入场


2、地价成本仅周边宅地的零头

年回报率或将超过7%


几乎与上海模式相同,尽管位于主城区热门板块,最终仍以远低于周边宅地的成交楼面价成交,5049元/㎡。紧邻的淮矿项目,可建体量92273万㎡,今年9月13日拿地,楼面价36396元/㎡,且含11%自持比例。


低成本的租赁住房宅地入市,后期租金是否也会低于市场水平?不少老百姓也随之担心,“是否会拉低城东新城的租金水平?”


据悉,关于该地块租金的制定,将由杭州市住保房管相关部门来把关。


而参考上海的模式,对于租金水平的要求为“应不高于市场同类房源租金水平,租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。”


负责城东新城一带的房天下租房中介小张告诉记者,现在这一区域老小区的租金水平在每月3500-3700元/㎡;而较新的小区租金不低,例如德信东望、新中宇维萨等,89㎡三房的月租金约5500-6500元/㎡。


△网络配图


浙江中原地产首席分析师荆海燕分析,如果参考目前周边的住宅,出租回报率大概在2%左右,而这宗地租赁地块由于成本比较低,5000元/㎡左右的地价成本,加上精装修,预计成本在1万元/㎡左右,也就是周边项目成本的四分之一。


她表示:“如果按照目前的租金状况粗略计算,年回报率可以超过7%,甚至达到8%左右,收益可以说相当可以了。”


一个很明显的事实是,由于预售制度,房企拿下宅地后,一年甚至更短的时间就可以收回成本,甚至实现所有本金回清并且盈利。


这是传统的房地产开发模式,因此对于地块“自持”,大多数房企实际并不看好,因为根本“算不平账”。普通住宅2%左右的年回报率,几乎可以认定为“无法盈利”。


“但租赁地块不同。”荆海燕表示:“首先是地价成本低,其次国企也有实力支撑大笔资金沉淀。而且年回报率超7%,甚至要考虑未来租金上涨回报率也会逐年增加,这是稳定的长期回报。”


另一方面,“拿到资本市场融资转投其他,还有附加收益。”一位开发商人士表示,10月23日,保利首单租赁住房REITs获批,也将成为众多房企破解“自持”难题的样本,通过资本市场来解决租赁住房投资回收周期过长的后顾之忧。



3、“租购并举”先行军
全国多城已推“只租不售”地块


今年以来,中央积极构建购租并举的住房体系,先后出台多个政策鼓励住房租赁市场发展,杭州也积极响应中央号召。


9月底,根据《加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》中“增加租赁住房用地有效供应”的要求,距离出台《方案》仅27天,杭州推出了首宗纯租赁地块——杭政储出【2017】69号地块(彭埠单元R21—20【2】地块),以实际行动积极践行“租售并举”。


与此同时,全国各大城市也纷纷在推动“纯租赁住房”的落地。


截至当前,上海共推出了15幅租赁住房性质的土地,6幅已经完成了土地出让,平均成交楼面价仅7561元/㎡。例如同区域的嘉定新城,宅地价格去年已超3万元/㎡。


△上海


10月11日,广州也诞生了首宗全自持出让的宅地——黄埔区KXC-K1-9地块,成交楼面价10416元/㎡。


据悉,该地块将全部用于建员工租赁房,租赁对象须经黄埔区人民政府审核同意,不得分割销售,自持年限为70年。


同日,深圳也推出首宗“只租不售”宅地。


深圳市土地房产交易中心发布公告,将于11月10日以挂牌方式公开出让龙华民治街道A811-0323地块使用权,挂牌出让的龙华地块项目建成后,自持年限为70年,限整体登记,不得销售、转让。




附杭州10月涉宅地块出让日历




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来源:浙江新闻客户端(记者 印梦怡)、钱报杭州房产,版权归原作者所有。


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